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VIVIENDAS TURÍSTICAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS



El servido enfrentamiento entre los propietarios de viviendas turísticas ínsitas en edificaciones en régimen de propiedad horizontal y las comunidades de propietarios está viviendo un momento álgido, alimentado con la lamentable realidad de ciudades literalmente entregadas al servicio al turista, sin medida ni control que aseguren un turismo sensato y de calidad, y los propietarios de inmuebles, que tienen que soportar la carga implícita en su día a día de buen número de desconocidos usuarios de las zonas comunes, no siempre cuidadosos ni con los elementos comunes ni con las más elementales normas de convivencia.

Se trata, ni más ni menos, de la pugna entre por un lado el derecho a la propiedad privada del propietario de la vivienda turística, cumplidor además de los requisitos legales para la explotación del inmueble, que protege el art. 33 de la Constitución y que se concibe ampliamente, sin más limitaciones que las establecidas de forma expresa, legal o convencionalmente, y por otro el derecho de los comuneros a no verse privados o dificultados en el normal y adecuado uso y disfrute del inmueble y de sus espacios comunes.

El Tribunal Constitucional (SSTC de 21 de octubre de 1993 y 8 de marzo de 1999) estimó que en el régimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos justificaba la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al art. 33 CE. El problema se suscita en los supuestos, más numerosos, en que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad no contienen previsión expresa, ni prohibitiva ni limitativa, de este tipo de uso.

En estos casos, habiendo obtenido el propietario la autorización administrativa conforme a la normativa específica que establece la Comunidad Autónoma de que se trate (en Andalucía el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos) difícilmente puede ser impedido tal uso.

Las noticias se han sucedido en la siguiente secuencia:

a) Uso indiscriminado (no necesariamente generalizado) y poco cuidadoso por los propietarios y ocupantes del alquiler vacacional, con el consecuente malestar creciente de los vecinos por la inseguridad, ruidos y molestias que producen los ocupantes. Esta situación culmina habitualmente con enfrentadas Juntas de vecinos en las que el propietario del inmueble en cuestión suele aducir que dispone de todas las bendiciones legales, estatutarias y administrativas para dar a su inmueble el uso que más le convenga.

b) Malestar de la industria hotelera, que encuentra ahora como inusitados competidores a simples propietarios de viviendas que utilizando baratas redes sociales tienen acceso a un mercado potencial importantísimo sin hacer frente a los costes que han de soportar las empresas hoteleras y las centrales de reserva. Las exigencias de regulación y de profesionalización del sector para competir en condiciones de igualdad son cada vez más crecientes.

c) Como creciente es la preocupación de las comunidades de propietarios, y el gran número de ellas y sus administradores de fincas que solicitan los servicios jurídicos para hacer frente a la alteración de la convivencia vecinal que en ocasiones producen los alquileres turísticos, lo que culmina en los cada vez más numerosos procedimientos judiciales, de incierto resultado. Dos son las grandes vías de reclamación:

o La acción de cesación de actividades molestas o prohibidas en los Estatutos, establecida en el art. 7.2 la Ley de Propiedad Horizontal, reclamando el cese en la actividad por su carácter molesto o en ocasiones peligroso, así como por los daños y deterioros que la actividad puede suponer para el edificio por el uso intensivo de los elementos comunes por personas diferentes, comúnmente poco respetuosas con las zonas comunes de la edificación.
o La impugnación de las permisivas u omisivas normas comunitarias, o de los pretendidos acuerdos impeditivos del uso como explotación de los inmuebles.

d) Ante estas pretensiones las resoluciones judiciales han sido diversas.

Asi, en los casos en que la norma comunitaria no establece limitación al uso, encontramos sentencias que consideran lícita la actividad de uso de vivienda con fines turísticos, permitida por normas de rango legal si se cumplen los requisitos en ellas establecidos, y que, en abstracto, esta actividad no es per se molesta (STSJ de Cataluña de 19 de mayo de 2016): el uso como tal y el trasiego que supone es común a otros usos como el de oficina o local abierto al público y es preciso por tanto acreditar que en el caso concreto se ha producido una actividad molesta o que perturbase la normal convivencia. La exigencia probatoria de estos procedimientos es muy importante, debiendo procurar acreditarse las conductas molestas, su reiteración en el tiempo, los requerimientos realizados por la comunidad a la propiedad, etc.

En cambio, otras resoluciones consideran notorio y presumen la situación molesta para el resto de los vecinos: así se estima notoria la molestia que se deriva del hecho de que en una planta se haya pasado de dos viviendas a seis apartamentos turísticos (SAP de Salamanca de 29 de diciembre de 2017); o del desorden de horario en entradas y salidas de los ocupantes (SAP de Valencia de 6 de febrero de 2017); o del uso de los elementos comunes por ochocientas personas distintas en dos años (SJPI nº 14 de Granada de 18 de septiembre de 2018).

Otras resoluciones interpretan que el uso turístico constituye un tertitum genus que queda al margen de la autorización estatutaria del uso residencial de las viviendas, y que, por tanto, no estaría autorizado este uso en los estatutos salvo previsión expresa, puesto que la explotación como apartamentos turísticos supone un cambio sustancial del destino previsto para la vivienda en el título constitutivo ( STS de 27 de noviembre de 2008).

La incertidumbre, por tanto, está servida.

La vía de la impugnación de las normas comunitarias que autorizan la explotación de determinadas viviendas como apartamentos turísticos tampoco ha conseguido más claros resultados generalmente. La SAP de Alicante de 24 de octubre de 2008 desestima la pretensión de los vecinos de anular la cláusula que figura en el título constitutivo que permite el uso como vivienda turística de determinados inmuebles, con base en la validez de la delegación que los compradores realizan al promotor en el contrato privado de compraventa para su redacción y elevación a público.

La impugnación de acuerdos de Juntas de propietarios en las que los vecinos plantean la prohibición de la actividad ha generado una jurisprudencia no menos errática: la STSJ de Cataluña de 13 de septiembre de 2018 resuelve la validez del acuerdo de la Junta de Propietarios de modificación de los Estatutos para impedir el uso turístico – recordemos que el Código Civil Catalán no requiere un acuerdo unánime, sino sólo de las cuatro quintas partes, para la restricción o limitación del uso de los elementos privativos – si bien el acuerdo adoptado no afectará a la propietaria impugnante, puesto que no le es oponible con efectos retroactivos al propietario que no hubiese prestado su consentimiento y que adquirió sin limitación de uso alguno, aunque sí a los futuros adquirentes de su elemento privativo, ello además de que ya disponía de la licencia administrativa para iniciar la actividad, que se pudo obtener precisamente al no hallarse prohibida ésta por los estatutos.
Como vemos, no existe una solución pacífica ni clara, y menos si la pretendemos en defensa de los intereses de la comunidad de propietarios.

e) Como pretendida solución, el Gobierno ha anunciado su intención de modificar la normativa estatal, para posibilitar que el acuerdo limitativo del uso de inmuebles en un edificio en régimen de propiedad horizontal pueda eludir la ahora exigible unanimidad y ser adoptado por mayoría, al parecer de tres quintos. La previsible reforma legal, y la también previsible irretroactividad de su aplicación a situaciones consolidadas con carácter previo a su aprobación, al hilo de lo que ya ha advertido la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ya referida, han producido un aluvión de solicitudes de registro de viviendas turísticas por parte de propietarios que pretenden burlar mediante su regularización previa la aplicación de la reforma legal. No parece, por tanto, que esta sea vaya a constituir una solución a corto o medio plazo.

En espera de la anunciada reforma de la LPH y sus previsiblemente limitados efectos a corto plazo, la recomendación no puede ser otra que la autorregulación pro futuro: la inclusión en las escrituras de división horizontal en el momento de su otorgamiento de la posibilidad si así se decide de que se destinen inmuebles al uso turístico, estableciendo al tiempo su regulación específica, de forma que en la propia escritura se establezcan los requisitos y límites que el propietario debe indefectiblemente observar, y se prevean respuestas para que compense a la comunidad de los daños que se le puedan producir con el uso continuado de las instalaciones comunitarias; del régimen de responsabilidad que éste deba asumir para indemnizar los perjuicios que ocasionen los ocupantes de su vivienda; de la obligada comunicación a los arrendatarios por parte del propietario de las normas de régimen interior de la comunidad, y cuantas otras medidas se estimen oportunas para permitir el uso turístico, sometido a la legalidad vigente, pero con las suficientes garantías para los comuneros de que ello no va a comportar que vean alterado con ello su derecho al pacífico disfrute de su propia vivienda.



Elena Narváez Valdivia
Directora del Área de Derecho de los Negocios
Socia de DANIEL PASTOR ASOCIADOS


Autor


Elena Narvaez

Elena Narvaez

Directora del Área de Derecho de los Negocios DANIEL PASTOR ASOCIADOS