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Modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos respecto a los plazos de vigencia y su aplicabilidad a los contratos anteriores

Esta misma mañana se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que fue aprobado el pasado viernes en el Consejo de Ministros.

Más allá de las dudas que puedan existir al respecto de la conveniencia o no devolver a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para llevarla de nuevo a previsiones de la versión anterior y del beneficio que tales previsiones puedan conllevar para reforzar la seguridad y accesibilidad de los arrendatarios en el mercado de alquiler de vivienda, la primera pregunta que surge al respecto es la relativa a su entrada en vigor.

 

¿Se aplican las novedades introducidas en la LAU a través del Decreto-ley a mi contrato de arrendamiento ya en vigor?

  

Redoble de tambores.

  

La respuesta correcta es no y ello por cuanto la Disposición Transitoria Primera del Decreto-ley establece:

“Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.

Es decir, salvo que entre las partes se pacte, cualquier contrato de alquiler de vivienda firmado con anterioridad al 19 de diciembre de 2018 no se ve afectado por las novedades introducidas.

Sin duda, esto resultará lamentable para aquellos que ya tienen firmado un contrato de alquiler y tenían alguna esperanza de que esta nueva disposición les permitiera alargar su vigencia o evitar una nueva negociación con su arrendador para que se lo renueve sin subirle la renta en un mercado al alza.

Y paralelamente resultará tranquilizador para aquellos propietarios arrendadores que temían que las novedades normativas introducidas les obligaran a mantener durante años los contratos firmados años atrás imposibilitándoles volver a ponerlos en el mercado y esperar un mayor beneficio.

Sea como sea, y aclarado lo anterior, en lo que a la duración de los contratos de arrendamiento y su régimen legal, el Decreto-ley supone dos importantes novedades relacionadas con los plazos mínimos establecidos para la vigencia delos nuevos contratos de arrendamiento y con la duración de las prórrogas automáticas. En concreto:

  • Modificación del artículo 9 de la LAU por la que el mínimo legal para la duración de un contrato de alquiler deja de ser de tres años para volver ser de cinco años, en aquellos casos en los que el arrendador sea persona física, y de siete años si, por el contrario, el propietario es una persona jurídica.
  • Modificación del artículo 10 de la LAU por la que, en caso de que llegado el vencimiento del contrato una vez aplicados los plazos a los que acabamos de referirnos en el apartado anterior, no se muestre con treinta días de antelación la voluntad de no renovarlo, éste se prorrogará automáticamente por tres años más. Hasta hoy la prórroga legal de la vigencia de los contratos de arrendamiento era de un año.

Por tanto, la diferencia entre firmar hoy o firmar mañana un contrato de arrendamiento de vivienda entre dos personas físicas, sería:

  • Si el Contrato firmado es firmado el 18 de diciembre de 2018 su duración mínima será hasta el 18 de diciembre de 2021 y, si antes del 18 de noviembre de 2021 no se hubiera manifestado entre las partes la voluntad de no renovarlo, éste se vería automáticamente prorrogado hasta el 18 de diciembre de 2022 y así sucesivamente.
  • Sin embargo, si el mismo contrato de arrendamiento se firmara mañana día 19 de diciembre de 2018 su duración mínima sería hasta el 19 de diciembre de 2023 y si antes del 19 de noviembre de ese año las partes no hubieran manifestado su voluntad de no renovarlo, su prórroga automática llevaría su vigencia hasta el 19 de diciembre de 2026.

Ese es el juego en la práctica de la modificación de la LAU al respecto de los plazos de vigencia.

No obstante, el que no se consuela es porque no quiere ya que si la vivienda que se alquila es de más de 300 metros cuadrados o la renta anual asciende a más de 48.569,40 euros (5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual -4.047,45 euros/mes), en ese caso, el Decreto-ley ha introducido una modificación en artículo 4.2 por la que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes. Así que ya saben.

Autor


Pablo Dominguez

Pablo Dominguez

Gerente del Área de Derecho de los Negocios DANIEL PASTOR ASOCIADOS