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Las modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 21/2018 en relación con los procedimientos de desahucio.

Hace algunas semanas y al hilo de las novedades legislativas aplicables del Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya realizamos un comentario en este mismo espacio en relación con las modificaciones que se habían producido de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que respecta a los plazos de vigencia de los contratos y su aplicabilidad a las firmas anteriores a este Real Decreto-Ley.

No obstante, este Real Decreto-Ley, introduce numerosas modificaciones en diversos textos normativos como son además de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tener contratos de alquiler más largos y estables, limitar exigencias normalmente abusivas de aval para los inquilinos, poner límite a la atribución permanente de los gastos de inmobiliaria a los compradores, la regulación de los alquileres vacacionales, la accesibilidad de edificios y la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios, son solo algunas de las modificaciones introducidas por este instrumento legal que restringe su uso a los casos de extraordinaria y urgente necesidad. Nos centraremos en esta última, dada la relevancia que puede tener en los procedimientos que se inicien en relación con esta materia.

No es baladí la problemática derivada de los juicios por desahucios, sobre todo tras la proliferación de estos en el alquiler. Según el Real Decreto-Ley, un 65% de los ejecutados en el tercer trimestre del año 2018 fueron consecuencia de impagos en el alquiler y no en la hipoteca. En líneas muy generales, las medidas que se incluyen en este Real Decreto-Ley, están orientadas a la paralización de los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables. Asimismo se incluyen medidas transversales para mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes, y en su caso facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica a los inquilinos que a los propietarios.

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en su Título III, modifica los artículos 441, 549 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Nos referiremos se manera individual a cada uno de estos preceptos modificados:

  • Modificación del art. 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil introduciendo el apartado 1 ter en los siguientes términos:

En el requerimiento de pago que se efectúa al demandado, se informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

Asimismo y en caso de que la Administración competente en materia de servicios sociales apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente.

Una vez recibida la comunicación por este, el Letrado de la Administración de Justicia, suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. Esta suspensión se realizará por plazo máximo de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante fuera una persona jurídica.

Adoptadas las medidas o transcurrido el plazo, se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. La cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que se pueda acudir.

  • Modificación del art. 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su apartado 4:

Se introduce, en relación con el  plazo de espera legal de veinte días del art. 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (que recordemos no es de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo), la necesidad de proceder en los términos del modificado art. 441 cuando se trate de vivienda habitual y con carácter previo al lanzamiento.

  • Modificación del art. 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su apartado 1 en los siguientes términos:

Al igual que en el apartado anterior, el requerimiento del auto que despache la ejecución, deberá de contener las indicaciones contenidas en el apartado 1 ter del artículo 441 que ya hemos reseñado.

Habrá de estar a la efectividad de estas medidas y a la coordinación entre las diversas Administraciones comprometidas para ver si realmente se dota de efectividad en el procedimiento de desahucio de unos mecanismos que sirvan para responder a numerosas situaciones graves que se viven los hogares más vulnerables, estableciendo plazos y garantías en el lanzamiento.

Cabe recordar que estas modificaciones vienen instadas al ejecutivo español por la Unión Europea y los organismos internacionales, entre las resoluciones comprometidas están la del Dictamen del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Consejo Económico y Social de Naciones Unidas, adoptado el 20 de junio de 2017 en el que, entre otros aspectos, se señalaba la obligación de adoptar las medidas necesarias para superar los problemas de falta de coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares vulnerables.

Autor


Antonio Montañes

Antonio Montañes

Área de Derecho de los Negocios DANIEL PASTOR ASOCIADOS