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LA FIANZA EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Una de las cuestiones más frecuentes que gira en torno a los arrendamientos de vivienda es el concepto de fianza. Su comprensión resulta imprescindible tanto para el arrendador como para el arrendatario, pues, supone la asunción de una serie de garantías y obligaciones para ambos dentro de la relación jurídica establecida, además de configurar su ausencia como una de las causas tasadas de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por el arrendador.

El punto de partida no puede ser otro que la definición del concepto de fianza en virtud del artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como un depósito obligatorio en metálico, equivalente a una mensualidad de la renta fijada, que debe efectuar el alquilado en el momento de la formalización del contrato con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas.

Dado que la obligación consiste en el depósito de una cantidad equivalente a la renta mensual, la fianza únicamente se actualizará en aquellos supuestos en los que se prorrogue el contrato al alcanzar la duración de tres años y se modifique la renta fijada.
Así mismo, la cantidad de una mensualidad establecida en la LAU como fianza supone la fijación de una cantidad mínima obligatoria, sin perjuicio de la posibilidad de pactar una cantidad superior entre las partes conforme al artículo 36.5 de la citada ley:
“las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”

La ley 8/1997, de 23 de diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros establece como obligación del arrendador el depósito de la fianza, una vez entregada la misma por parte del arrendatario, dentro del plazo de un mes desde la celebración del contrato en el Área de Fianzas de las gerencias provinciales de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). El incumplimiento de esta obligación de depósito dará lugar a una infracción grave de la presente ley, sancionada con multa pecuniaria proporcional del 50% al 150% del importe del depósito de fianza no constituido.
 
En el marco de este trámite administrativo, debemos tener en cuenta que el arrendador únicamente tiene que depositar la cantidad relativa a una mensualidad, por lo que si se hubiera pactado en concepto de fianza una cantidad superior, la diferencia deberá constituirse en depósito en manos del mismo.
La fianza se constituye como una garantía del uso adecuado de la vivienda, de su devolución en el estado entregado y demás obligaciones que constituye el arrendatario a favor del arrendador. No obstante, nos surgen una serie de preguntas que necesitan su aclaración:

¿Cuándo se puede solicitar la devolución de la fianza?
Con independencia del depósito de la fianza en la AVRA, el arrendatario tiene el derecho a solicitar la restitución de la fianza al finalizar el contrato de arrendamiento. En el caso de que el arrendador no devuelva la cantidad y no exista causa para ello, se devengará el interés legal a partir del transcurso de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario, otorgándole al arrendatario la posibilidad de solicitar la cantidad resultante de la fianza más los intereses devengados. En palabras de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) Sentencia núm. 470/2017, de 28 de junio. RJ 2017/290469:
(…) una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
Por ello, el arrendatario no puede compensar unilateralmente las rentas debidas con la fianza sino que debe pagar las rentas dentro del plazo establecido en el contrato y sólo al final del arriendo y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión del inmueble puede reclamar la restitución del depósito y la fianza en el saldo que corresponda.”
 
¿Cuáles son las situaciones que pueden motivar la pérdida o reducción de la fianza?
1) Si el arrendatario incumple sus obligaciones de pago de la renta o de aquellas obligaciones pactadas a su cargo en concepto de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada.
 
2) Si el arrendatario no realiza un uso adecuado de la vivienda, causando daños o desperfectos como consecuencia de su falta de diligencia, realizando obras no autorizadas o no comunicando las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad.

Este razonamiento viene respaldado por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) Sentencia núm. 338/2014 de 15 de julio. JUR 2015/48049, que considera:
“(…) la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que vayan a cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento. Pero, no basta con el hecho de la existencia de desperfectos para que el arrendador pueda aplicar la fianza al pago de dichos desperfectos, sino que es necesario que acredite los mismos y determine su importe. Ni siquiera tiene como finalidad el cumplimiento del pago de la renta, pues el arrendador no puede aplicar la fianza a dicho pago, ni el arrendatario puede incumplir tal obligación alegando que ya se cobrará el arrendador con la fianza, aunque si existiese alguna mensualidad impagada al finalizar el contrato, podrá compensarse la cantidad adeudada con la fianza que el arrendador debe devolver. Lo mismo puede decirse de aquellas cantidades asimiladas a la renta y de los suministros a cuyo pago estaba obligado el arrendatario.”
 
Sin embargo, no son las únicas, pues, existen otros ejemplos como la incorporación dentro del contrato de alquiler de pactos relativos a la indemnización por parte del arrendatario si decide desistir el contrato de arrendamiento antes de llegar a su término final.
 

En definitiva, la figura de la fianza se constituye como una garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario. No obstante, no es posible afirmar que cualquier incumplimiento puede suponer la pérdida de la fianza, pues, será necesaria su acreditación y valoración.

Autor


Lucía Cabrero

Lucía Cabrero

Área de Derecho de los Negocios DANIEL PASTOR ASOCIADOS